En los últimos años, seguro has escuchado el término “nearshoring”, un concepto que ha dejado de ser solo una palabra de moda en los negocios para convertirse en un motor del mercado inmobiliario industrial en nuestra región.
En pocas palabras, el nearshoring es la reubicación de empresas que se mudan a países más cercanos a sus principales mercados de consumo, como México, para optimizar sus operaciones. Este movimiento ha redefinido por completo el valor y las oportunidades de inversión en el sector.
No estamos hablando de una tendencia pasajera, sino de un cambio estructural en las cadenas de suministro globales. Entender este fenómeno es importante para cualquier inversionista que quiera crecer o proteger su patrimonio. Por eso, en esta ocasión quiero hablarte de cómo el nearshoring está transformando nuestro mercado y por qué es una oportunidad a considerar.
¿Por qué las empresas se están acercando?
El nearshoring no es un fenómeno que haya surgido de la nada; es una respuesta estratégica a las vulnerabilidades de un modelo de producción globalizado que, hasta hace poco, parecía intocable. Varios factores han acelerado esta tendencia:
- La pandemia de COVID-19 nos mostró los riesgos de depender de proveedores que están a miles de kilómetros de distancia: interrupciones en la producción, los retrasos y los costos adicionales.
- Los conflictos y las tensiones políticas han llevado a muchas empresas a buscar mercados más estables y seguros. La relación estratégica y la vecindad de México con Estados Unidos, por ejemplo, nos han posicionado como un destino ideal y de bajo riesgo.
- Reducir la distancia entre el lugar de producción y el lugar de consumo acelera los tiempos de entrega y reduce los costos de transporte. Esto permite a las empresas responder con mayor rapidez a la demanda de sus clientes, algo indispensable en el mercado actual.
El impacto directo en el mercado inmobiliario industrial
La llegada de estas empresas a México, y en especial a regiones como la nuestra, ha creado una demanda masiva de espacios industriales, lo que está generando un impacto profundo en nuestro mercado inmobiliario.
- El efecto más evidente es que la demanda de naves industriales, centros de distribución y fábricas ha superado la oferta disponible. Las empresas extranjeras necesitan nuevos espacios, y las locales están expandiendo sus operaciones para surtir a estos nuevos clientes.
- La escasez de espacio es evidente. Ciudades estratégicas como Monterrey, Tijuana y Ciudad Juárez, en la frontera, o las regiones Centro y Bajío del país, tienen tasas de disponibilidad de naves industriales tan bajas que resultan históricas, a veces por debajo del 2%.
- Cuando la oferta es escasa y la demanda es alta, los precios suben. Las rentas y los precios de venta de las naves industriales están aumentando a un ritmo acelerado. Para los inversionistas, esto se traduce en una mayor rentabilidad y una significativa apreciación del valor de sus propiedades.
- Los desarrolladores inmobiliarios están trabajando a marchas forzadas para construir nuevos complejos y propiedades, incluso haciendo proyectos “hechos a la medida” para satisfacer las necesidades específicas de las grandes empresas que están llegando.
- Las empresas que se están reubicando buscan instalaciones modernas y eficientes. Esto ha impulsado la construcción de “naves inteligentes” que cuentan con mayor altura, pisos reforzados, mejor conectividad y diseños que facilitan la automatización, una cualidad muy valorada por este tipo de clientes.
Tu oportunidad en este escenario
Este panorama de cambio presenta oportunidades realmente interesantes. La clave está en saber cómo aprovecharlas, sin importar si eres un inversionista o un empresario buscando expandirte.
Si eres inversionista:
- Puedes comprar naves industriales en zonas estratégicas, con un potencial de altos rendimientos de renta y una plusvalía considerable a mediano y largo plazo.
- Si no tienes un gran capital, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) son una excelente opción. Muchas de estas se especializan en el sector industrial y te permiten participar en este crecimiento sin las responsabilidades de la gestión directa de un inmueble.
Si eres empresario:
- Y tu negocio necesita una nueva nave o planeas expandirte, no esperes a que sea tarde. La alta demanda significa que debes asegurar tu ubicación con suficiente tiempo y ajustar tu presupuesto para los costos de renta, que serán más altos.
- Como hemos comentado en otros artículos, la conectividad física y digital de tu nave es más importante que nunca. Una ubicación estratégica que te permita operar de manera eficiente te dará una ventaja competitiva invaluable, incluso si el costo es mayor.
El nearshoring es un cambio importante en la dinámica del comercio mundial que está posicionando a nuestra región como un centro de producción y logística clave para el futuro. Este fenómeno impulsa nuestro mercado inmobiliario industrial de una forma que no se había visto en décadas, por lo que este es un momento clave para invertir en el sector.
